中原地产研究报告显示，2006年商品房市场将延续2005年第二季度以来的状况。由于前期开工面积巨大，新增供应难以大幅下降，预计商品住宅上市量在2000万平方米左右。在需求方面，宏观调控造成的观望气氛正在缓慢散去，自住需求依然存在，预计价格会进一步下行。

　　中原地产分析师认为，商品房价格下调在2005年底出现了短暂的停滞，但是供过于求的压力使得降价的趋势在2006年变得不可避免，特别是在一些供应量充足的区域，价格的继续下行已经初露端倪。“预计在2005年底的基础上，上海的住宅价格将会有10%-20%的降幅，与2005年的峰值相比，房价下跌超过30%不会有太大悬念。”

　　别墅市场将成亮点

　　值得一提的是，中原地产认为，别墅物业在2006年房地产市场上将会是难得的一个亮点。

　　2005年上海别墅市场同样经历了先降后升的过程，不过从宏观调控的层面来看，别墅市场受到的调控力度要高于公寓住宅市场。

　　中原地产研究报告认为，上海公寓市场的成交量在2005年5月已探底，不过别墅市场的谷底出现在7月。

　　造成别墅成交量在5月以后持续下跌的原因来自另一项财政政策，即从6月1日起政府对别墅转让征收30%-60%的增值税。

　　但是，由于别墅的客户心理较之普通住宅客户具有更大的稳定性，土地增值税的影响在短时间内就被消化掉了。去年8月起，上海别墅市场成交又开始抬头，供应者也重拾信心，别墅供应量从2005年9月开始一直处在较高水平。别墅市场的恢复速度相当惊人。

　　虽然高端别墅需求有限，但由于受土地供应限制而形成的稀缺性特征使得2006年市场供求将趋于稳定；而近郊的经济型别墅由于具有较高性价比，公寓市场部分改善居住条件的需求将分流到别墅市场，对需求形成一定的拉动作用，因此正使市场压力减轻。

　　高档公寓存在过剩隐忧

　　中原地产研究报告显示，高档公寓住宅（均价不低于18000元/平方米）在2005年的供求变化起伏较大，第一季度总体来说需求非常旺盛，但是随后宏观调控政策的出台使成交量极度萎缩，直到调控政策不再出台后市场交易才开始缓慢恢复。去年年底之前，市中心部分楼盘价格逐渐跌至18000元/平方米以下，高档公寓的供求量都有所减少。

　　对于顶级豪宅而言，成交量的变化似乎与整个市场行情关联不大，去年8月政策走向逐渐明朗之后，买家对豪宅重拾信心。2005年第三季度高档公寓市场特别是豪宅成交量显著上升，“华府天地公寓”、“盛大金磐”、“财富海景公寓”等物业成交均大有起色。

　　但是客户范围的狭窄也限制了这个市场的进一步发展。中原地产分析师认为，2006年的高档公寓市场不容乐观，无论是投资还是自住，其最终消费客户人群总是限定在一个较小的团体，而现在高档公寓市场同普通住宅一样也面临着严重的供应过剩，部分楼盘在价格上可能会跌出“高档”行列。